Ihr Name
Ihr Slogan

Zukunft des Zwischenahner Wasserturms - die Fakten:


Zwei Entscheidungsalternativen liegen auf dem Tisch:

  •  Verkauf des Bauwerks an einen Investor, welcher sich zur Sanierung und zum langfristigen Erhalt des Wasserturms verpflichtet und im Gegenzug die Genehmigung für eine noch zu definierende Nutzung auf einer Teilfläche des kleinen sogenannten „Izegim-Parks“ erhält. (= “Investorenlösung“)
  • Verbleib des Wasserturms im Besitz der Gemeinde mit der Folge, für Bauwerkssicherung, Sanierung und Herrichtung einer (derzeit noch völlig offenen) Nutzung selbst aufkommen zu müssen und zudem die Folgekosten für Unterhalt und Pflege zu tragen. (= „Verbleibelösung“)

Im Folgenden will ich versuchen, beide Ansätze zu beschreiben und anschließend zu bewerten:


Die „Investorenlösung“:

Der Verkauf des Turms einschl. seiner Sanierung und den Erhalt durch einen Investor ließe sich für die Gemeinde im Prinzip kostenneutral wenn nicht sogar mit einem kleinen finanziell positiven Ergebnis darstellen. Der derzeit auf dem Tisch liegende Entwurf („Aschenbeck & Aschenbeck“, Oldenburg, gemeinsam mit H. Schüller, Westerstede), welcher von Verwaltung und Politik mehrheitlich befürwortet wird, sieht vor, nördlich des Wasserturms einen gleichhohen Glasturm zu errichten, in dem ein sog. Boutique-Hotel mit 26 Zimmern untergebracht werden soll. Über den Glasturm und einen sogenannten "Skywalk" erfolgt auch die Erschließung des Wasserturms, welcher als barrierefreie Aussichtsplattform genutzt werden kann. Auf dem Grundstück soll des Weiteren auf etwa 20% der Restfläche ein kleines Restaurant mit Freifläche sowie die Hotellobby in 1-2-geschossiger Bauweise entstehen. Unter dem Komplex wird eine Tiefgarage für die Hotelgäste und Restaurantbesucher vorgesehen. Außer der Nutzung des Aussichtsplattform hat der Investor selbst noch keine konkreten Nutzungsvorschläge des Wasserturmes selbst vorgelegt.

Bild: Aschenbeck & Aschenbeck


Neben den rein finanziellen Aspekten sind m.E. folgende Punkte mit zu bewerten:


Touristische Nutzung: Die Eröffnung eines „kleinen und feinen“ Hotels in Bad Zwischenahn ist grundsätzlich zu begrüßen, da es das Hotelangebot in einem bisher kaum besetzten Segment abrundet. Es kommt zudem dem Trend nach Kurzurlaub eher kaufkräftigerer Gäste mit positiven Folgen für Gastronomie und Handel entgegen. Für den Tagestourismus bietet sich mit dem Wiedereröffnen der Aussichtsplattform und Erschließung über einen gläsernen Lift und den Skywalk eine neue Attraktion


Bild: Aschenbeck & Aschenbeck


Verkehr: Das Verkehrsaufkommen im  Dränkweg, dürfte sich geringfügig erhöhen. Schon jetzt werden mit dieser Erschließungsstraße 

  • ca. 60-80 Wohnungen Auf dem Hohen Ufer, 
  • die katholische Kirche, 
  • das Seehotel Fährhaus, 
  • das Alte Kurhaus (besonders bei Veranstaltungen) sowie 
  • das Restaurant "Oscars'"  - und nicht zuletzt 
  • der Parkplatz "Altes Kurhaus" mit ca. 75 Plätzen erschlossen.  

Da das neue Hotel allerdings nur über 26 Zimmer verfügt und Kurzurlauber i.d.R. ihr Auto meist stehen lassen, dürfte dieser Punkt nicht übermäßig ins Gewicht fallen. Der Lieferverkehr dürfte sich ebenfalls kaum intensivieren, da schon heute das Seehotel Fährhaus und „Oscars“ über den Dränkweg beliefert werden und nicht zwingend zusätzliche Touren anfallen werden.


Natur- und Städtebauliche Einordnung: Durch den Neubau von gläsernem Turm und Basisgebäude würde ein kleiner Teil des derzeitigen Bewuchses (kleine Bäume, Sträucher etc.) zu entfernen sein. Die Solitärgehölze Blutbuche und Trauerweide im Nordteil des Parks sowie der komplette südliche Teil werden lt. Planung als Bestand erhalten. Vorschläge, Teile des Bauwerks zu begrünen (ähnlich dem Besucherzentrum des Parks der Gärten) wurden  vom Investor begrüßt und sollen geprüft werden. Es ist  zu ergänzen, dass der Izegim-Park in heutiger Form und Lage kaum von Bürgern oder Gästen genutzt wird.

Die Architektur des Gläsernen Turmes nebst Basisgebäude ist natürlich Geschmackssache und dürfte nicht jedem gefallen. Aus rein architektonischer Sicht kann man das Ensemble allerdings durchaus für gelungen halten. Der Turm selbst wäre bei näherem Herantreten ein beeindruckendes Bauwerk, welches ungeachtet geschmacklicher Aspekte sicherlich eine Attraktion für den Ort darstellen würde. Er wäre allerdings aufgrund der umliegenden Bebauung nur von wenigen Stellen des Ortes zu sehen. Somit würde auf das Ortsbild kaum Einfluss genommen.

Etwas kritischer ist der zu erwartende zeitweilige Schattenwurf des gläsernen Turmes zu sehen. Dieser tangiert, je nach Jahres- und Tageszeit in erster Linie die östlichen und westlichen Nachbargebäude. Das nördliche Mehrfamilienhaus ist etwas weniger betroffen, da sich dieses bereits heute teilweise im Schatten des Wasserturmes befindet  


Die „Verbleiblösung“:

Der Verbleib des Wasserturmes im Besitz der Gemeinde hätte erhebliche finanzielle Folgen für die Gemeindekasse. Gemäß eines Gutachtens des Oldenburger Ingenieurbüros IFE Eriksen aus 2015 sind große Teile des Mauerwerks sowie der Fugen defekt, es gibt diverse Durchfeuchtungen. Außer einigen Notreparaturen sind bislang keine Sanierungsmaßnahmen ausgeführt worden.

Auf Basis der Kostenschätzung des Büro IFE aus dem Jahre 2015 und eine jährlichen Teuerungsrate von durchschnittlich 5% würden die reinen Sanierungskosten in 2021 bei ca. €250.000 liegen. Hierbei handelt es sich aber nur um den Aufwand zur Beseitigung der reinen Mauerwerks- und Betonschäden, Stand 2015. Unter Berücksichtigung der inzwischen zusätzlich entstandenen Schäden und erst im Zuge der Arbeiten offenkundig werdenden zusätzlichen Schäden dürfte der Aufwand wohl eher bei € 300.000 - 350.000 liegen! Darin sind Maßnahmen wie die Sanierung von Innenwänden, der Austausch von Fenstern und Türen etc. nicht enthalten!





Damit wäre allerdings noch keine wie auch immer geartete Nutzung möglich! Allein die Nutzung des Turmes als barrierefreie Aussichtsplattform zwingt zum Einbau eines sog. "Schräg-Personenaufzugs" (Die Außenfassade ist nicht senkrecht!) mit immerhin ca. 35m Förderhöhe. Eine Montage als „Gläserner Lift“ an der Fassade wäre wohl vom Denkmalschutz genehmigungsfähig und wäre eine Attraktion, jedoch kostenmäßig (wie auch eine innenliegende Anlage) mindestens im höheren 6-stelligen Bereich liegen . Ein Einbau im Turm setzt eine aufwändige Teilentkernung (Der Tank muss lt. Denkmalschutz erhalten bleiben!) voraus, die zudem in den 3 erdnahen Geschossen die Nutzungsmöglichkeiten weiter erheblich einschränkt. 

Auch wenn die Chance auf Förderung durch den Denkmalschutz im unteren sechsstelligen Bereich besteht: Eine Refinanzierung durch Eintrittsgelder dürfte kaum die Wartungskosten des Lifts decken. 


Darüber hinaus wäre  die Errichtung eines feuersicheren Fluchttreppenhauses erforderlich. Die Herausforderung läge hier in der sehr geringen Breite von ca. 60cm zwischen Turmmauer und Tank. Eine Außenanordnung zusätzlich zu einem Außenfahrstuhl dürfte vom Denkmalschutz kritisch gesehen werden. 

Für die übrigen Flächen des Turmes gibt es m.W. noch keinerlei konkret realisierbaren Ideen, zumal die Bruttonutzfläche im EG und den beiden darüber liegenden Geschossen lediglich jeweils 70qm betragen (sofern kein Lift eingebaut wird!). Was auch immer hier nutzungstechnisch möglich sein könnte: Die Herrichtung der Räume wird eine weitere erheblichen Investition erfordern und die möglichen Mieten aufgrund der sehr eingeschränkten Möglichkeiten eher gering ausfallen.


Eine Machbarkeitsstudie zur Ermittlung möglicher Nachnutzungen aus dem Jahre 2012 ermittelte ein Investitionsvolumen von €1,5Mio, wobei nicht ganz klar wird, welche Kosten damit abgedeckt sein würden. Lediglich Investitionen in die Infrastruktur der jeweiligen Nutzung (z,B. Einbau einer Küche bei gastronomischer Nutzung) waren ausgeschlossen. In Preisen von 2021 abzüglich eines Zuschusses aus dem Denkmalschutztopf müssten heute vermutlich €1,8-2,0Mio angesetzt werden


Touristische Nutzung: Eine touristische Nutzung ist lediglich für die Öffnung der Aussichtsplattform vorstellbar.


Verkehr: Das Verkehrsaufkommen im Dränkweg, würde sich wohl kaum ändern, und auch nur dann, wenn die Aussichtsplattform für das Publikum wieder geöffnet wird. Diese Gäste werden vermutlich aber zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommen. Es ist nicht zu erwarten, dass für den Bestandsbau darüber hinaus eine Nutzung gefunden wird, welcher nennenswerte Verkehrsstrom erzeugt.


Natur- und städtebauliche Einordnung: Der Izegim-Park würde in der heutigen Form bestehen bleiben können. Eine Attraktivierung  über den jetzigen Bestand hinaus würde angesichts der „Konkurrenz“ zum Ufergarten und Kurpark vermutlich nicht die Besuchsfrequenz erhöhen.


In der Frage einer sinnvollen Zukunft des Bauwerks stehen sich die Vertreter der jeweiligen Lösung recht unversöhnlich gegenüber. 


Einige Befürworter der „Verbleiblösung“ betreiben derzeit ein Bürgerbegehren mit dem Ziel, den Verbleib des Turmes im Gemeindeeigentum ungeachtet aller Gegenargumente zu erzwingen 


Ich persönlich bin nach reiflicher Überlegung der Auffassung, dass (bei allem Verständnis für die sachlichen Gegenargumente) die Investorenlösung die richtige Entscheidung für die Zukunft Bad Zwischenahns ist.

  •  Die "Investorenlösung" nutzt eine echte Chance, den Ort für Übernachtungs- und Tagestouristen um ein echtes Highlight zu erweitern und den Ort als Reisedestination ohne zusätzliche Finanzmittelbindung weiter zu attraktivieren.
  • Die "Verbleibelösung"  erzeugt eine erhebliche finanzielle Belastung des Gemeindehaushaltes auf Jahrzehnte hinaus ohne damit einen Zusatznutzen damit zu generieren.


Was meinen Sie?  Schreiben Sie mir!